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物业费的二三事
色调调节: http://fayuan.cixi.gov.cn 2017年04月28日

  物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  3、物业管理区域清洁卫生费用;

  4、物业管理区域绿化养护费用;

  5、物业管理区域秩序维护费用;

  6、办公费用;

  7、物业管理企业固定资产折旧;

  8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  9、经业主同意的其它费用。

 

  物业费取之于业主,用之于业主,然而有些业主却因为一些不正当的认识,导致物业公司和业主自身“两败俱伤”……

   

案例一 小区规划有问题不交物业费?

    “你们小区的规划有问题,害的我电瓶车被偷了,我拒绝交物业费!”骆先生因为拖欠物业费将近一年,被小区物业告上法院。在法庭上,骆先生称居住的小区内规划有问题,没有设置专门停放电瓶车的区域,导致他每次只能将电瓶车停在小区外面,后来还被偷了,他认为小区物业要对此承担大部分责任。

    在审理过程中,法官发现小区内没有设置电瓶车停放车位,是由于房地产开发商在开发建设时没有规划进去。而在小区建成并交付后,骆先生是知道这一情况的。同时,双方签署的物业服务合同中也未约定物业公司对住户在小区外停放的电瓶车有安保义务,最终法院判决骆先生支付拖欠的物业费。

  物业并不是“包干”,部分业主往往不了解物业公司的物业服务范围,将诸如邻里纠纷、房屋质量问题、邻居违章建设等侵权责任盲目归责于物业公司,主观地认为物业公司应当承担所有的责任,又采取了不正当的维权手段,试图通过拒交物业费来弥补自己的损失,最终导致物业与业主“两败俱伤”。

    

案例二 没有入住也要交物业费?

  王女士一年前给儿子买了一套新房作为婚房,但因为一些原因并未装修入住。最近去办理物业手续的时候,物业公司却要求其补交一年的物业费及滞纳金。

  享受到物业服务,凭啥要交物业费?相信这是不少业主的心声,然而物业的服务对象是整个小区的业主,而非针对某一业主。即使业主购房后因为种种原因没有入住,但物业的服务不会因为一个业主的未入住而停止。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利,但放弃权利并不是不履行义务的前提。

   

案例三  物业服务不到位不交物业费?

  陈先生居住的小区业主委员会与物业公司签订了《物业管理服务合同》,在交纳了第一年的物业费后,陈先生以物业公司对房屋公共部位缺乏维护,不维修公共设施设备,环境卫生脏乱差,保安服务意识差等理由拒绝缴纳物业费。物业在多次催缴无果后诉至法院,要求陈先生交纳所欠物业费,并支付合同约定的违约金。法院经审理,判决陈先生向物业公司支付所欠物业费,驳回物业公司要求支付违约金的请求。

  根据我国《合同法》规定,违约行为可以分为根本违约和一般违约。如果业主有证据证明物业公司根本未履行合同约定的义务,业主可拒绝支付物业费,并请求业主委员会与物业公司解除合同。如果物业公司已经履行了合同约定的义务,但存在瑕疵,业主可以要求物业公司继续履行、采取补救措施等,但不可以简单粗暴地以不交物业费来对抗。碰到这样的情况,业主可以与物业积极沟通协商,同时留下物业公司不履行义务的证据,比如将不达标物业设施或小区脏乱的环境拍照留存,为今后法律诉讼的举证提供必要依据。

  业主李先生因未交物业费,物业公司将其诉至了法院。法院受理后,向原、被告双方发送了传票和相关法律文书,但因李先生忙于公司事务,以为欠了几千块物业费,只是小事,对于法院邮寄的材料,签收后就再没有过多理会,开庭时亦未到庭参加诉讼。最终法院依法公开缺席审理了此案,判决李先生应支付物业公司拖欠的物业费。判决生效后,物业公司便申请了强制执行。某日,李先生在银行办理信用卡业务时,被银行告知其个人征信存在问题,不予办理。李先生这才想起之前的物业纠纷,主动联系了法院并交纳了物业费。

不论什么案件,一旦作为被执行人,公司或个人便会被列入失信被执行人名单,影响征信记录。因此遇到涉诉纠纷,还是要积极与法院进行沟通,不可消极应诉。

抛开以上业主不对的行为之外,我们如果真的碰到那些“黑心”物业,业主们又该怎么办呢?其实,业主们可以求助业主大会!

  业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,由物业管理区域内全体业主组成,应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。按照法律规定,业主大会可以:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  所以,如果觉得现有的物业服务不到位,广大业主大可团结起来,通过正规途径抵制不良物业。


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