（2006）慈民一初字第670号

浙 江 省 慈 溪 市 人 民 法 院

民  事  判  决  书

（2006）慈民一初字第670号

  原告童金舫，男，1969年11月17日出生，汉族，住所慈溪市浒山街道群丰村童家。

委托代理人卞国雄（特别授权代理），浙江九重天律师事务所律师。

被告宁波宁盛置业有限公司,住所宁波市海曙区中山西路138号天宁大厦28层。

法定代表人吴以刚,董事长。

委托代理人管海竣（特别授权代理），该公司慈溪分公司副经理。

委托代理人范红枫（特别授权代理），浙江上林律师事务所律师。

原告童金舫为与被告宁波宁盛置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2006年1月20日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员王黎明独任审判，于同年3月3日将本案与本院（2006）慈民一初字第656、672、702、788号案五案合并，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于同年6月2日再次将五案合并进行审理。后又因本院受理本案原告及另二案原告陈璐、周央娣诉慈溪市建设局房屋行政确认行政争议三案，本案原告及另四案原告遂以慈溪市建设局对涉讼商品房中的阁楼层，登记在房屋所有权证附记栏内的合法与否，是审理五案的重要依据为由，向本院提出对五案中止审理的申请，本院于同年7月5日裁定对五案中止诉讼。上述行政诉讼经宁波市中级人民法院二审审理终结后，本院恢复对五案的诉讼，并又于同年12月15日予以合并审理。原告委托代理人卞国雄、被告委托代理人范红枫参加了三次庭审，被告委托代理人管海竣参加了第一次庭审。本案现已审理终结。

原告诉称，2003年7月25日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的、座落于慈溪市浒山街道新城大道嘉和名苑第2幢17层1709号商品房一套、建筑面积246.72平方米、每平方米单价4 203元、总金额       1 036 964元；以建筑面积为依据进行面积确认与面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积除以合同约定面积乘以100%；出卖人应当在2005年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。原告依约支付房价款，按被告于2004年12月31日以248.69平方米的建筑面积向原告结算，原告总计支付房价款1 045 244元。被告于2005年3月21日向原告交付的商品房，房屋所有权证上登记的面积仅为166.49平方米，比实际付款面积小82.20平方米，比合同约定面积小80.23平方米。按合同约定3%合理误差面积为7.4016平方米，计价款31 108.92元；实际超出合理误差面积为74.7984平方米（其中付款面积大于合同约定面积1.97平方米），计价款314 377.67元，按合同约定双倍返还额为628 755.34元，合计被告应当返还原告房价款       659 864.26元。经原告多次向被告交涉，被告均置之不理。请求判令被告返还面积误差比3%部分的房价款31 108.92元、双倍返还超出面积误差比3%部分的房价款628 755.34元，合计返还房价款659 864.26元给原告。

为此，原告举证如下：

1、商品房买卖合同一份，拟证明双方约定涉讼商品房的座落地址、建筑面积、单价和总价款、面积确认依据和误差的处理、交付时间等；

2、嘉和名苑1#、2#楼商品房结算单一份；

3、房地产开发销售专用发票一份，证据2和证据3拟证明原告实际付款面积为248.69平方米，并全面履行了合同约定的付款义务，总计向被告支付房价款1 045 244元；发票载明“电脑发票、涂改无效”，故被告在该发票上将主体房数量栏内电脑打印的“248.69”修改为手写体“166.49”，并在金额栏内增加手写体“含阁楼金额”，应属无效；                     

4、房屋所有权证一份，拟证明涉讼商品房产权登记面积仅为166.49平方米；

5、房产开发宣传资料一份（宁兴网站下载），拟证明被告在网站上一直将嘉和名苑共17层住宅楼虚假宣传为18层。

被告辩称，原告所诉面积误差问题并不存在，原告把登记在房屋所有权证附记栏内的阁楼层不作建筑面积计算，从而推定被告交付的商品房面积缺少，理由不能成立。房屋所有权证是房地产管理部门确认房屋所有权的凭证，不论登记在主页或是附记栏内的面积，都是属于所有权人的有效产权。请求判令驳回原告的诉讼请求。

为此，被告举证如下：

1、商品房买卖合同一份，拟证明合同约定涉讼商品房含有阁楼层，在合同附件中分列了第17层平面图和阁楼层平面图，并对阁楼层予以标注，根据附图标注的数据，可以计算第17层和阁楼层的建筑面积；

2、建设工程规划许可证一份，拟证明阁楼层面积经规划部门审批认可；

3、商品房屋登记备案证一份，拟证明阁楼层面积经房地产管理部门登记备案，可以办理房产登记并取得产权；

4、规划单项验收通过函一份，拟证明涉案楼盘（包括阁楼层）竣工后由慈溪市规划局通过规划验收；

5、竣工综合验收结论书一份，拟证明涉案楼盘（包括阁楼层）由慈溪市建筑局通过竣工综合验收；

6、案外人商品房买卖合同中的价格条款，拟证明涉讼商品房的单价低于第16层商品房的单价，说明已考虑阁楼层的因素，为了计算方便将第17层商品房的单价与阁楼层的单价确定一致、面积合并；

7、本院（2006）慈行初字第65、66、67号行政判决书各一份及宁波市中级人民法院（2006）甬行终字第207、208、209号行政判决书各一份，拟证明慈溪市建设局将涉讼商品房的阁楼层面积登记在房屋所有权证的附记栏内合法有效；被告交付的商品房面积符合约定。

因原告申请，本院分别向慈溪市建设局和慈溪市房地产管理中心复制了涉案楼盘第17层及阁楼层的项目报批设计图纸、竣工验收图纸，原告以此证明被告宣传的第18层原设计为阁楼层，现建造为高达2.9米的住宅层，属于违章建筑。因被告申请，本院调取了（2004）慈民一初字第687号、（2004）甬民一终字第778号民事判决书（生效判决认定房屋所有权人对登记在房屋所有权证附记栏内的阁楼层面积，拥有产权）及本院于2004年4月30日向慈溪市建设局的咨询函（内容是房屋所有权人对登记在房屋所有权证附记栏内的阁楼层面积，是否拥有产权）、慈溪市建设局于2004年5月8日给本院的复函（内容是房屋所有权人对登记在房屋所有权证附记栏内的阁楼层面积，拥有产权）各一份，被告以此证明房屋所有权人对登记在房屋所有权证附记栏内有建筑面积的阁楼层等，拥有产权。

另外，本院又调取《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）及宁波市关于贯彻国家《房产测量规范》的实施意见，作为本案补强证据。《房产测量规范》载明，房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上有盖、结构牢固、层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑；房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积；房屋产权面积由直辖市、市（县）房地产主管部门登记确权认定。宁波市关于贯彻国家《房产测量规范》的实施意见，在“房产建筑面积的计算”一节中，载明阁楼其室内净高在2米（含2米）以上的部分，按其投影面积计算全部建筑面积。

原、被告在庭审中对本院调取的证据及对方提供的证据进行质证，并发表了质证意见。

被告对原告提供的证据质证意见如下，对证据5的真实性有异议，认为被告从未在网上对涉案楼盘有18层的宣传，该证据由原告从宁兴控股公司网站下载，虽然宁兴控股公司在被告处拥有股权，但是两者均为独立的法人，宁兴控股公司的宣传不能代表被告。对其余证据均无异议，但认为不能证明被告交付的商品房面积缺少，也不能证明阁楼层属于违章建筑。对证据3，被告说明因电脑发票程序中没有对阁楼进行设计，故被告手写“含阁楼”字样并加盖财务章确认，且已按规定交纳契税，在作产权登记时已经税务部门和房产管理部门认可，显然有效。被告对本院调取的证据均无异议，但认为均不能证明涉讼商品房面积缺少和阁楼层属于违章建筑。

原告对被告提供的证据质证意见如下，对证据1的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，尽管合同附件中有阁楼层的图纸，但不能证明合同约定了涉讼商品房面积包含阁楼层面积。对证据2的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，本案争议的是作产权登记的面积与合同约定的面积之差。对证据3的真实性、合法性无异议，但不能证明阁楼层面积可以取得产权证。对证据4、证据5的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，阁楼层是否经验收合格与是否能予产权登记是两个不同的概念。对证据6的三性均有异议。对证据7，认为宁波市中级人民法院的判决适用法律错误，该判决适用的建设部建住房（2002）66号文件是试行，与建设部建住房（2002）74号施行的文件有抵触，且与本案合同纠纷不具有关联性。原告对本院调取的证据，认为判例与本案无关联性，因为我国不是实行判例法制度的国家；对法院向慈溪市建设局的咨询函无异议；认为慈溪市建设局给法院的复函违法，因为房地产产权登记及登记事项由建设部规章明确规定：记载在房产证正页内的为产权登记、记载在附记栏内的并非为产权登记，慈溪市建设局对此所作的解释无效；认为《房产测量规范》及宁波市关于贯彻国家《房产测量规范》的实施意见，与本案无关联性；认为涉案楼盘的项目报批设计图纸、竣工验收图纸上的阁楼层无高度记载，涉讼商品房的阁楼层高2.9米，应按规定计层数而未计层数，属于违章建筑。

本院经审查本案证据，认为对被告提供的证据7（即生效的行政判决），符合证据的真实性、合法性及与本案的关联性，原告无相反证据予以推翻，应予确认有效和具有证明力。本院调取的证据也均符合证据的三性，并与被告提供的证据7相互印证，也均予确认有效和具有证明力，证实涉讼商品房的阁楼层经规划审批认可、可以作产权登记，所有权人对阁楼层面积登记在房屋所有权证的附记栏内拥有产权，慈溪市建设局将阁楼层面积登记在房屋所有权证的附记栏内的行为属于产权登记并符合程序，宁波市在关于贯彻国家《房产测量规范》的实施意见中规定：对阁楼净高2米以上的，按其投影面积计算全部建筑面积。对原告提供的证据5，被告否认其真实性并认为与本案无关联性，本院认为原告并无相关证据印证被告有虚假宣传行为，故该证据与本案无关联性，本院不予确认有效。对原告提供的证据1-4，认为均符合证据的三性，本院均予确认有效和具有证明力，证实原、被告双方签约及已全面履约和涉讼商品房（含阁楼层）已进行产权登记的事实；但不能证明房地产开发销售专用发票无效和涉讼商品房面积缺少，因为该发票已经税务部门及房产管理部门确认，涉讼商品房的阁楼层应计算建筑面积且已经房产管理部门登记确权认定。对被告提供的证据1-5，认为均符合证据的三性，本院均予确认有效和具有证明力，证实涉案楼盘（包含阁楼层）经规划许可施工，竣工也初步符合规划要求，又通过竣工综合验收，还经产权登记部门获准备案并准予登记确权；双方签订的合同在附件一中分列了第17层平面图和阁楼层平面图及地下车库层平面图，并对阁楼层予以标注，图纸中标注的数据能说明合同约定的建筑面积包含阁楼层的建筑面积。对被告提供的证据6，认为与本案无关联性，本院不予确认有效。

根据上述确认有效的证据所证实的事实，结合原、被告双方在审理中的一致陈述，本院认定本案事实如下：

慈溪市浒山街道新城大道嘉和名苑第1号、第2号两幢住宅楼，由被告开发建设。2003年7月25日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告作为买受人购买上述楼盘的第2幢第17层1709号商品房一套及车位一个，所购买的商品房的房屋平面图见合同附件一（该附件一由第17层平面图、阁楼层平面图、地下车库层平面图组成）；该商品房建筑面积246.72平方米、每平方米单价4 203元、总金额1 036 964元；以建筑面积为依据进行面积确认与面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按下列方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由作为出卖人的被告承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积除以合同约定面积乘以100%；出卖人应当在2005年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同附件与合同具有同等法律效力。成约后，原告依约履行支付房价款的义务，按被告于2004年12月31日以248.69平方米的商品房建筑面积向原告结算（此时涉讼商品房所在的住宅楼经调整改称为1号楼），原告共计支付房价款1 045 244元（所购车位价款已由双方另行结算）。被告于2005年3月21日向原告交付的商品房，其房屋所有权证上房屋状况栏内记载第17层住宅建筑面积166.49平方米，附记栏内记载阁楼82.20平方米、地下汽车位（-1-6）14.58平方米。

涉案楼盘的项目报批设计图纸、竣工验收图纸上均在第17层以上设计为阁楼层。涉案楼盘经规划许可施工，竣工也符合规划要求，并于2004年12月22日由慈溪市建设局通过竣工综合验收，又经产权登记部门即慈溪市房地产管理中心获准备案并准予登记确权。涉讼商品房的阁楼层高2.9米。

本院在审理（2004）慈民一初字第687号案件即原告徐立文诉被告宁波华展房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，曾于2004年4月30日对涉案阁楼记载在房屋所有权证的附记栏内，房屋所有权人是否拥有产权函询慈溪市建设局。慈溪市建设局于2004年5月8日复函与本院：对记载在附记栏内有建筑面积的阁楼、车库、杂物间等，房屋所有权人拥有产权。据此，本院在该案判决中认定房屋所有权人对阁楼拥有产权，后由宁波市中级人民法院以（2004）甬民一终字第778号民事判决书作出维持原判的判决。

本案在诉讼过程中，原告及另二案原告陈璐、周央娣以涉案楼盘阁楼层高2.9米应予以计算建筑面积并作出产权登记，而慈溪市建设局将阁楼层面积标注于房屋所有权证附记栏内的具体行政行为违法为由，向本院提起行政诉讼，请求判令慈溪市建设局对涉案楼盘阁楼层重新作出产权登记的具体行政行为。对此，本院作出的（2006）慈行初字第65、66、67号行政判决书及宁波市中级人民法院作出的（2006）甬行终字第207、208、209号行政判决均认为，慈溪市建设局将阁楼层面积登记在房屋所有权证的附记栏内，符合三原告的登记意愿，未侵犯上述三原告的实体权利，又不违反行政法律、法规及规章的规定；根据前述生效的民事判决认定，阁楼层面积登记在房屋所有权证的附记栏内，房屋所有权人拥有产权；慈溪市建设局将阁楼层面积登记在房屋所有权证的附记栏内，属于产权登记行为，即已作产权登记，因此判决维持慈溪市建设局向三原告颁发的房屋所有权证。现上述判决也已生效。

本院认为，原、被告双方之间签订的商品房买卖合同约定，合同附件与合同具有同等效力。本案合同及其附件均是双方当事人的真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，故均应予确认有效，对双方均具有约束力，双方均应依约履行。虽然在合同主文的建筑面积中，未将阁楼层面积予以分列，但合同主文中载明涉讼商品房的房屋平面图见附件一，该附件由第17层平面图、阁楼层平面图、地下车库层平面图组成，即该附件已明确涉讼商品房的房屋平面包含阁楼层。该阁楼层高2.9米，按照《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）规定，房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上有盖、结构牢固、层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑；按照宁波市关于贯彻国家《房产测量规范》的实施意见规定，应按其投影面积计算全部建筑面积。因此，双方在合同中约定的涉讼商品房的建筑面积包含了阁楼层面积。本案争议焦点是涉讼商品房在作产权登记时，将阁楼层面积登记在房屋所有权证的附记栏内，原告作为涉讼商品房的所有权人对阁楼层是否拥有产权。首先，涉案楼盘的项目报批设计图纸、竣工验收图纸上均在第17层以上设计有阁楼层，又经规划许可施工，竣工也符合规划要求，还通过竣工综合验收，且经产权登记部门获准备案并准予登记确权，故应确认涉讼商品房的阁楼层建造合法。原告所称涉讼商品房的阁楼层属于违章建筑，无事实和法律依据，本院不予采纳。其次，慈溪市建设局根据原告的申请，在向原告颁发的房屋所有权证上房屋状况栏内记载第17层住宅建筑面积166.49平方米，附记栏内记载阁楼82.2平方米、地下汽车位（-1-6）14.58平方米。该房屋所有权证的颁发，经生效的行政判决予以维持，应予确认有效。再次，按照《房产测量规范》规定，房屋产权面积由直辖市、市（县）房地产主管部门登记确权认定。慈溪市建设局将涉讼商品房的阁楼层面积登记在房屋所有权证的附记栏内，属于产权登记和确权认定，故原告作为涉讼商品房的所有权人自然对该阁楼层拥有产权无异。最后，按照《房产测量规范》规定，房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。据此认定涉讼商品房的产权登记面积为房屋所有权证上房屋状况栏内记载的第17层住宅建筑面积166.49平方米、附记栏内记载的阁楼82.20平方米，共计248.69平方米（因地下汽车位的价款已由双方另行结算，其建筑面积已由双方另行计算无异），虽然与合同约定的建筑面积246.72平方米存在差异，但差异部分未超出合同约定的面积误差比绝对值3%，且双方按实结算了房价款，故被告并未违约。现原告请求返还房价款，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告童金舫的诉讼请求。

本案案件受理费11 610元，由原告负担，交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案庭预交受理费11 610元；如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号810060143738093001，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案庭。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。

审  判  长  王  黎  明

审  判  员  华  蓓  真

审  判  员  王  如  强

                                 二OO七年二月九日

书  记  员  张  琪  琦

附：本判决所适用的相关法律条文

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。