【内容提要】本文重点讨论了执行不破租赁，先从其概念入后，再将其与买卖不破租赁相比较，再提出界定执行不破租赁的起始时间及适用范围，接着对在执行不破租赁中申请执行人和受买人的权益保护进行分析，最后分析如何认定租赁法律关系的合法性问题。
【关键词】执行不破租赁 买卖不破租赁 执行措施 权益保护 租赁法律关系

　　买卖不破租赁已成为民法上的公认原则，所谓买卖不破租赁是指租赁物在租赁期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力，原设定在租赁物上的租赁关系继续有效，不受所有权变动影响的制度。在民事强制执行过程中，经常会涉及到要处理被执行人的出租物问题，即对租赁物进行拍卖或变卖的方式来清偿申请人的债权，以实现申请执行人的权利。但现行的法律、司法解释对租赁物上设定的租赁法律关系如何确认、如何处理没有明确的规定，笔者就此问题作一些粗浅探索，旨在抛砖引玉。
　　一、确立执行不破租赁为买卖不破租赁的合理延伸
　　在民事强制执行中，对租赁物上设定的租赁法律关系是否坚持买卖不破租赁，大致存在两种观点：一种是在强制执行中，不受买卖不破租赁的约束，这种观点认为民事强制执行是执行机关运用国家公权力，实现执行依据确定的权利义务的程序，是公权力对已确定的私权的救济。另一种是强制执行虽然是司法行为，但涉及到承租人的利益，应受买卖不破租赁的限制，笔者同意第二种观点，即执行不破租赁，尽管强制执行是公权利的行使，但对合法有效的私权我们应该优先来保护。由此，也可以看出执行不破租赁其实是买卖不破租赁在执行程序中的合理延伸。
　　这一观点在现行的民事诉讼法和司法解释中均没有作出明确的规定，但在最高人民法院起草的《强制执行法草案》中已有所体现，该草案第二百一十条规定，被执行人的财产由第三人基于合同合法占有使用，可以查封，但不影响第三人的占有和使用，第三人在合同期满后不得将财产交还被执行人。第三人的合法占有使用权不因此财产在执行中的转让而受影响，但如果第三人是无偿占有和使用的，可不予保护其权利。这一规定确立了执行不破租赁，符合民法的基本原理，更有利于保护用益物权，提高和发展社会生产力。执行不破租赁的基本含义可确定为当人民法院实施强制执行时，被执行人的财产在人民法院采取强制措施以前已被合法出租，其所有权发生转移时，承租人对被执行人的租赁物仍享有使用权。
　　二、执行不破租赁与买卖不破租赁的异同
　　执行不破租赁与买卖不破租赁既有联系又有区别。
　　两者一致的地方大致可归纳为：（１）两者的目的均为保护承租人的合法权益。（２）不管租赁物所有权转移给任何人，财产受让人应受租赁协议的约束，继续履行原租赁合同。（３）租赁物所有权发生转移后，所有权承受人为出租人，原出租人的权利义务由新的所有权人承受。
　　两者的主要区别是：
　　（１）执行不破租赁是在人民法院采取强制执行后，对被执行人已经出租的财产以变卖、拍卖或以物抵债等方式，转移租赁物的所有权，由此所得的款项来偿还债务，也就是已经进入公权力来救济私权阶段；而买卖不破租赁是当事人在意思自治原则下，通过出租人及受让人的意思表示一致后，转移租赁物的使用权，不涉及公权力对合同当事人的干涉。（２）执行不破租赁是执行措施（包括诉讼保全措施）采取以前，租赁物已经出租，且租赁关系合法有效，如果在法院采取执行措施以后实施财产变价以前，被执行人将所有财产出租的行为则是无效的。而买卖不破租赁是租赁关系发生在买卖关系之前即可适用。
　　三、界定执行不破租赁的起始时间及适用范围
　　１、执行不破租赁的起始时间：执行不破租赁必须以租赁关系先于执行措施采取之前已经成立，这里的执行措施也应包括当事人在诉讼过程中，向人民法院提起的财产保全，人民法院采取的财产保全措施，如查封、扣押等。因为财产所有权人在人民法院采取强制措施或财产保全措施前，财产所有权人均有自由处分的权利，当然包括出租，但财产被查封后，一般可规定为查封后的财产可以允许当事人使用，也 可以规定不允许当事人使用。但如果允许当事人使用，仅指自用而不包括出租，因为出租是一种事实上的处分，如果承认其效力，有可能造成对诉讼过程中对方当事人权益的损害。只有这样，才能既保护正常的租赁关系，又防止当事人滥用权利，损害申请执行人的权益，也同时给执行工作带来不便。如果租赁关系发生在执行措施以后，该租赁则不属于不破的范围，上述的理论依据参照《担保法解释》第六十五条、第六十六条，对抵押权人实现抵押权时，对财产出租的，租赁合同的效力。因此，执行不破租赁的起始时间以人民法院采取控制性措施（如查封、扣押等）之日为限。
　　２、执行不破租赁的租赁财产的范围。
　　根据我国合同法第二百二十九条的规定，买卖不破租赁未限定为不动产，它也包括为动产，如旅馆出租的客房，企业或个人出租的设备、汽车等。因此，执行不破租赁的适用范围应与合同法的规定相一致，也应包括不动产和动产，对不动产的执行不破租赁比较容易操作，但对动产的租赁物，经过强制执行以后，如何控制，在执行实践中难以操作，因为动产具有容易损耗和转移的特点，对该财产的监管存在一定的难度。因此，笔者认为对动产的执行不破租赁，通过对租赁物的强制变价或以物抵债后，承租人要求继续承租该租赁物的，可以附一定的条件，要求承租人在承担的财物范围内提供担保。
　　四、执行不破租赁适用中对申请执行人的权益保护
　　执行不破租赁的出发点是为了保护承租人的合法权益，但在执行程序中，更应注重对申请执行人的权利保护。因此，何时运用执行不破租赁是极为重要的，根据我国台湾学者王泽鉴先生对买卖不破租赁的观点，只有在买卖对承租人构成损害时，才需不破租赁。在此，笔者认为不妨借鉴该观点，当执行不损害承租人的利益时，应优先考虑执行的需要和最终目的。对租赁关系加以终止，不需要考虑执行不破租赁的限制，使出租物的变现可能性增大的情况有：
　　（１）租赁合同虽然为诺成性合同，自双方当事人达成协议时起成立，但双方并未实际履行，出租人未将租赁物实际交付给承租人的。
　　（２）对承租合同中没有约定租赁期限或租赁期满后没有续订的，根据合同法的规定，这为当事人之间的不定期租赁，如果当被执行人怠于行使解除合同的，执行法院可依合同法第二百三十二条的规定，随时解除租赁合同，但出于对承租人的利益考虑，给承租人一个合理的宽限期。
　　五、执行不破租赁适用中对受买人的权益保护
　　执行不破租赁是在原租赁物上对原有租赁关系的保护，是一种司法强制性，因此，对受买人的权益保护也显得十分必要。原承租人在继续履行租赁合同时，仍可享有合同法规定的租赁合同，同时，对受买人履行该租赁合同约定和法律规定的义务，对受买人在享有租赁合同权利的同时，应适当减轻受买人的义务，如对出祸的车辆，通过强制执行程序，原车辆的所有权人发生了变化，出租的车辆通过拍卖、变卖或以物抵债的方式，产生了新所有权人，因又无法变化租赁关系，致租赁关系继续有效，如果在执行不破租赁的期限内，该车辆发生交通事故，造成他人损害的，根据《道路交通事故处理办法》的有关规定，当肇事驾驶员无力赔偿时，肇事车辆的车主负有垫付责任。这一规定适用到执行不破租赁的受买人上，无疑是加重了受买人的责任，因为受买人无论是在主观上，还是在客观上均不存在过错，根据民法理论，这样的责任以当事人的过错为前提，因此，对这时的受买人免责也是有法律依据的。
　　六、对租赁法律关系合法性的认定
　　租赁关系的合法有效是执行不破租赁的前提，如何在执行程序中认定租赁合同的效力，也是一个迫切需要解决的问题。如果对租赁关系审查过细，就变成审判而非执行的确认，如果不加以审查，则又会导致被执行人滥用权利，与案外人串通，使本可以顺利执行的案件变得较为复杂。
　　如何审查租赁合同，确认租赁关系，笔者认为：
　　首先，从审查诉讼证据的三性着手，即真实性、合法性及关联性。所谓真实性就是租赁合同其实而不虚假，以防止被执行人与案外人相互串通，以虚假的租赁合同对抗执行；所谓合法性，就是对租赁物的用途必须合法，不允许利用租赁来进行非法活动，例如不许利用租来的房屋开办法律所禁止的地下工厂、赌场等；所谓关联性，是租赁合同对承租物的租赁在租赁期限内，对租赁期限已到期或者不定期的租赁可不受执行不破租赁的限制。
　　其次，审查租赁合同要审查其是否具备合同的形式要件。
　　总之，由于在市场经济广泛发展的今天，租赁法律关系也越来越普遍地存在着。也因此在案件执行过程中也会频繁地碰到被执行人的财产已出租的情形。笔者对执行不破租赁在此分析，拟使大家能对执行不破租赁有一个全面的了解，更希望在立法上能尽快地确立这一制度，以适应这一趋势。