浅论婚前按揭房离婚时的处理

莫建江

    婚姻、房子，两者都是人生中的重头戏。随着社会经济压力的增大，婚前按揭购房，日益成为越来越多年轻人结婚的模式理念。同时，伴随社会体制的深化变革，原有传统婚姻观也受其冲击，加之大部分家庭没有子女的束缚，离婚率不断处于上升趋势。当离婚成为现实，处理房产时因其价值较大，及近几年房产增值幅度较大，又因现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，往往成为当事人争执的焦点。
    笔者讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在民政部门领取《结婚证》之日以前或1994年2月1日以前，男女双方已经符合结婚实质要件，但未办理结婚登记而以夫妻名义共同生活之日以前，以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。
    对婚前按揭房产的性质，现在分歧较大。一种意见认为房产的首付款及结婚前所偿还银行部分的按揭款及计息应属于购买者的婚前个人财产，属于个人所有，但婚后双方为该房产支付的银行按揭款及利息部分款项以及房屋升值部分则属于夫妻共同财产。另一种意见认为，婚前购买的房产，又在婚后继续按揭的，分为两种情况。第一种情况是夫妻双方事先有约定的，比如有些夫妻实行AA制，收入支出各归各，这样的话就可以认为房产完全属于原购买人，另一方对房产没有主张权。另一个情况是夫妻同付按揭，按揭款从夫妻共同财产开支的，这时房子的产权虽然仍属于原购买人，但是夫妻双方实际上建立起了一种债务关系。此时，如果因为离婚需要分割财产，房产的购买人应向另一方退还其支付的按揭款，并相应计算利息。
笔者同意第二种意见，主要理由有：
    1.婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道会对房屋的所有权产生任何影响？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
要弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续，银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债权债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。
    2.根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定：“夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。”不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，除当事人另有约定的外。故只要婚前以个人名义购买的房屋，夫妻双方没有约定的，婚后仍属于个人所有的财产。
    综上所述，婚前按揭房是一方的婚前个人财产，不因双方结婚时间的长短而成为夫妻共同财产。
    对婚前按揭房离婚时的处理可遵循下列原则：
    1.婚前按揭房在夫妻双方离婚时不应按夫妻共同财产进行分割处理，而应归一方个人所有。
    2.对于因购买该按揭房而产生的按揭贷款债务，由于签订按揭贷款合同在结婚前，故该贷款债务属于购房一方的婚前个人债务，且该笔按揭贷款债务系为购买个人财产的房屋所负，而非为婚后家庭共同生活所负，故离婚时不能作为夫妻共同债务处理。对于在婚姻关系存续期间双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还了一方的个人债务，应认定为夫妻共同财产。
    3.对于房屋的增值部分是否在离婚案件中进行处理，以及该如何处理，有不同的观点。笔者比较认可的观点是应当将购房行为分为投资性的和非投资性（自住）的。对于投资性的房屋，根据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十一条的规定，一方以个人财产投资取得的收益属于《婚姻法》第十七条规定的其他应当归共同所有的财产，该房屋在婚姻关系存续期间的增值即属于以个人财产投资取得的收益，因此，应作为夫妻共同财产进行分割。对于非投资性的房屋，则根据一物一权主义，该房屋在婚姻关系存续期间的增值是物权客体本身的增值，归该房屋所有权人所有。按揭房究竟是投资性还是非投资性无法区分的，由另一方承担举证不能的后果。

（该文刊发于《律师与法制》2006年第5期）