内容摘要：不动产物权享有和变动的公示方式为登记。虽然《物权法》已确立了登记生效主义作为我国不动产物权变动的原则，但是，面对纷繁复杂的不动产转让纠纷，在审判实践中运用登记的推定力、公信力、对抗力，应在登记生效主义的原则下进行法技术的微调，以平衡不动产所有权人的利益、社会交易安全的利益和善意相对人的个人利益。

关键词：不动产登记  推定力  公信力  对抗力

 

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此，我国《物权法》确立了登记生效主义为不动产物权变动的原则。即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。[1]登记生效作为不动产变动的公示规则，主要意义在于确定了不动产的归属，保护交易的安全与交易秩序，提高交易的效率。然而，一房数卖和房产登记异化现象的频繁出现，[2]以及未完成房产登记的数个房产买卖合同生效后均竞争房产权属的变更，引发了大量的房产转让纠纷。这些纠纷的背后集中反映了《物权法》中的一个重要问题——不动产登记的效力问题。如何准确运用不动产登记的法律效力，来妥当处理房产转让中的相关纠纷，具有重要的意义。

一、不动产登记法律制度及其效力概述

不动产登记，是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有关专门机构掌管的专门的簿册上。其目的在于管理地籍，确定产权，并作为税收、物的管理的依据。[3]

（一）不动产登记法律制度概述

我国《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”本条以《物权法》基本原则之一的形式，规定了不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法。结合《物权法》第九条的规定，我国《物权法》采用了形式主义的物权变动模式，即物权变动除了当事人的债权意思表示以外，还必须具备一定的形式。

形式主义的物权变动模式，在各国和地区的立法例上，有物权形式主义和债权形式主义之分。[4]前者是指物权变动需要一个单独的物权行为，才能导致物权的变动。德国采用了此种模式。[5]后者是指物权因法律行为发生变动时，当事人间除了债权合意外，还必须要履行登记或交付的法定方式。由于不动产物权变动的外在公示方法是登记，又主要可以分为两种模式，即登记要件说和登记对抗说。登记要件说认为登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。德国、瑞士以及我国台湾地区采取了此种方式。登记对抗说认为未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。法国、日本民法采纳此种观点。[6]

《物权法》关于不动产登记法律制度的规定，构建了不动产物权公示公信原则。物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记，动产物权享有和变动的公示方式为占有和交付。物权公信原则是指善意第三人基于对该物权的外观表现形式的信赖，而与该外观表现的物权人所为的物权交易行为，产生与真实物权人的交易行为同样的法律效果，即使真实物权人与外观表现的物权人不一致，亦不能影响善意第三人通过交易而取得该物权。[7]

（二）不动产登记的法律效力

根据物权公示公信原则，不动产交易一经登记，即产生如下的民法效力：

1.推定力。即在没有充分的相反证据并通过相关程序推翻的情况下，对于不动产物权的登记权利人，可推定其为真实权利人。《物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”不动产登记作为不动产物权的表征，目的不在于追求其内容与真实权利的绝对吻合，而是给出现于登记簿中的不动产物权提供“真实权利”证明，给登记名义人赋予“权利人”的名义，从而使抽象的权利通过明晰可见的形式归属于具体的权利人。这种推定仅仅是一种可能为真实的“推定”，它不是真实本身，也不是终局性的“确定”。尽管登记名义人的权利通过推定得以证明，他无须再为权利证明而费心伤神，登记记载的权利事项本身就是他拥有不证自明的权利，但对于提出相反主张、认为登记名义人不拥有登记权利的人来讲，他仍然能够通过反证推翻上述的推定，此时，提出反证者只要在证据竞争中占据优势，物权法仍然要给他提供充分的保护。这意味着，当推定发生错误时，真实权利人有机会推翻该推定，从而消除推定可能产生的消极影响。

所以，在物权法定和公示原则的体制框架内，判断物权是否真实的标准是盖然性的相对真实标准。作为物权证明规范的权利推定是通向公示之公信力的途径，公信力将进一步强化推定的效力，并将推定的法律技术上升为具有绝对性的拟制技术。[8]

2.公信力。所谓公信即是对登记这一公示方式所表征的外观权利，信赖其为真实权利。故公信力，即善意第三人基于对不动产物权登记这一权利外观形态的信赖，而与登记权利人进行的不动产交易行为，产生与真实权利人进行交易同样的法律效果，即使登记异化而产生真实权利人与外观表现的登记权利人不一致，亦不能影响善意第三人通过交易取得该物权。不动产登记权利推定力是公信力的基础，公信力则是推定力的必然结果。登记生效主义赋予不动产登记的权利推定力，就必然赋予登记的公信力。我国《物权法》第一百零六条关于不动产善意取得的规定，即为适例。

3.对抗力。登记的对抗力是指不动产物权变动完成后，经登记的不动产物权具有对抗第三人的效力。登记作为公示方法，被赋予对抗力，以谋求不动产交易安全。经由登记，一定的物权变动被相应地公示出来，只要没有公示，即没有相对应的物权存在。

登记作为公示不动产上的权利关系之手段，其目的在于保护第三人，因登记，不动产物权获得了对抗力；然而，因登记曾一度具备对抗效力的不动产物权，登记一旦灭失，即缺乏表彰真实权利关系的手段，取得该项不动产权利的第三人即有可能遭受损害。因此在这里，赋予对抗力的基础便消灭。故而对抗力的存续以登记的继续存在为必要。鉴于此，已做成的登记从登记簿上灭失，原则上对抗力也随之消灭。不仅如此，在因登记部门而为错误地记载的场合，该登记自始便无对抗力；因此,登记对抗力发生的条件为：登记适法。如果登记不适法，则该登记不产生对抗效力；并且适法登记对抗力的维持以登记的继续存在为必要。

二、不动产登记公信效力的司法运用

不动产物权登记的公信力包括两层意义：一是登记的权利推定效力。二是不动产物权的善意取得。

（一）登记异化所引发的不动产转让纠纷

一般说来，登记簿上的法律物权与事实物权应当是一致的，但是，由于各种原因，也会出现法律物权与事实物权不相吻合的情况。实践中，事实物权主要有：1.准法律物权。当事人具有真实的进行物权变动的意思表示，但表示该意思的形式不是不动产登记，而是其他的形式（如交付占有），只要该形式为法律所允许，物权取得人即得到事实物权；2.从登记物权转化来的事实物权。如，因为登记机关的错误登记，使不动产登记簿上记载的原物权消灭，产生了新的登记权利，这种登记权利的变动没有合法的原因，原登记权利就成为事实物权；3.符合当事人本意的事实物权。如，某人实际购买了房屋，不愿意用自己的名义登记，就将房屋所有权登记在亲朋好友名下，但实际上又没有赠与或者放弃房屋所有权的意思。这时，实际购买人就是事实上的所有权人。[9]

笔者认为，我国法律显然是承认上述事实物权的。这主要因为，不动产登记作为物权的外观形式，反映了法律对社会生活进行类型化和一般性调整的要求。但是，这些法定公示形式所反映的物权，不能完全绝对真实地表现物权的实质归属；而且，社会生活和交易是丰富多样的，物权表现形式也是多样的。如果法律仅仅保护登记权利人的利益，而不保护事实权利人的利益，显然违背了人们的公正观念。

1.以他人名义购房案——登记的公信力让位于事实物权

Z公司与汪某签订《商品房预售契约》，Z公司出卖房屋一栋于汪某。同时，汪某与H公司（汪某系该公司总经理）签订了一份《备忘录》，约定：H公司为了简化购房手续，以汪某名义与Z公司签订了房屋买卖合同，购房资金及税费，均由H公司出资，以汪某名义支付。房屋产权归H公司所有。H公司如实支付了所有费用。汪某取得了该房屋的所有权证书。汪某和H公司为该房屋所有发生争议，诉至法院。

本案涉及两个法律关系，一是汪某作为买受人与Z公司之间形成的房屋买卖关系；二是H公司与汪某之间形成的委托关系。本案中基于H公司保留物权的意思表示，使法律物权与事实物权在实际中发生了分离。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信力，仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，而在当事人之间，不涉及第三人利益的情况下，当事实物权与法律物权不一致时，法律注重客观事实，虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据可以决定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。所以，本案涉诉的房屋应归H公司所有。

2.周淑梅诉杨福新等房屋买卖合同效力确认纠纷案[10]——关于夫妻一方擅自将共有房产出售引发纠纷的探讨

杨福新与陈苏蔚系夫妻关系。诉争房屋的原产权人为陈苏蔚。陈苏蔚与王杰签订《售房协议》，陈苏蔚将此房以6.5万元价格卖给王杰。后王杰与周淑梅签订《房屋转让协议书》，以6.7万元价格将此房卖给周淑梅。同日，陈苏蔚与周淑梅签订了诉争房屋的《沈阳市房地产转让合同》。周淑梅按购房款6.7万元履行，陈苏蔚实得购房款6.5万元，王杰实得2000元，陈苏蔚将该房屋以及办理产权变更的相关手续交付给周淑梅。周淑梅向房产局提交《房地产转让申请审批书》，向房产局提交相关材料，即原产权人的户口本、结婚证、杨福新的书面同意书、诉争房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等。其中，除周淑梅本人的身份证外，其余证件均系陈苏蔚提供，杨福新的书面同意书中“杨福新”的签字非本人所签。房产局批准该诉争房屋转让，并向周淑梅核发该房所有权证。周淑梅与某公司签订《房屋拆迁协议》，诉争房屋被拆迁，周淑梅领取货币安置款10.8万元。后杨福新以自己是房屋共有人，未在交易书上签字，自己不知道其妻陈苏蔚卖房为由，诉至法院。

法院认为，根据《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项及《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条的规定，杨福新不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人周淑梅，而且周淑梅已实际向出卖人陈苏蔚支付了房屋对价，且已实际占有、使用诉争房屋并取得房屋所有权证。由于周淑梅善意、有偿取得的房屋，应当维护其合法权益。杨福新以出卖房屋未经共有人同意为由主张买卖合同无效并返还诉争房屋的理由不能成立。

在笔者看来，就结果而言，上述判决是公正的。然而，审判实践中存在这样一种倾向：在判断第三人能否取得该财产时，除了衡量处分人是否为登记权利人外，还要看未登记一方是否及时对共有不动产的状况提出异议，以及未登记一方对其配偶处分不动产是否知情以及知情后是否及时提出异议。如此一来，在衡量能否善意取得夫妻共有之不动产物权善意时，登记外观被空虚化，没有权利外观的实质权利人也有相当大的说理分量，第三人由此负担的信息收集成本随之扩大，这已经背离了建立在公示基础上善意取得制度的根本宗旨。公信原则的意义在于，纵使公示所表彰的权利状态并不存在，如果第三人信赖此状态而有所作为，则视该权利状态为真正，从而发生与真实状态一样的法律后果。公信力将法律上的权利关系与事实上的权利关系分离开来，追求的是法律上的真实。这也促使真所有权人及时消除权利虚像，防止法律上的推定与事实上的关系长期脱节。[11]登记的公信力意在向权利人提供公示激励。若这一激励机制缺失，无疑会使公示制度的理想落空。可见，公信力不仅又保护交易安全的价值，还有维护静态所有权的法律意义。

（二）不动产善意取得的思考

审判实践中，出现了犯罪分子通过盗窃、诈骗等手段获取他人房产权属证书及身份证件，将房产出售、抵押、典当。在原房产权利人和房产权属变动后的权利人均无过错时，如何处理两者之间的利益冲突。试看沈阳“狸猫换太子”转让房产案[12]：

沈阳的王某将其所有的一套房子通过房产中介出租给周某。周某在租房时，借复印出租方相关证件之机通过掉包手法盗取了王某的真房屋所有权证、户口本、契证和身份证。随后，周某与杨某签订了《房地产经纪合同》，将该房卖给了杨某,谨慎的杨某仔细的检查了卖房人的各种卖房证件,并提出要与卖房人一起拿着相关证件到房产交易中心办理更名手续。杨某在取得了房产证后才将房款交付给了周某。王某发现该房已被承租人周某假借自己名义卖给了杨某后，拿着被掉了包的假房产证明一纸诉状将杨某告上了法庭，请求法院判决杨某与卖房人的房屋买卖交易无效并收回杨某因非法交易所取得的房屋产权证。法院审理认为：本案不能适用善意取得制度。原因是房屋的出卖人周某转让房屋所有权的行为不属于民法中的处分他人之物的行为。对于杨某提出的根据最高人民法院《关于审理诈骗案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，[13]诉争房屋应归杨某所有的主张，因周某的诈骗对象是杨的购房款而不是王某的房屋，其犯罪目的也是骗取钱财而不是将诉争的房屋非法占为己有，故王某所有的房屋不是赃物也不存在追缴的问题，故杨某的主张法院不予支持。

该案判决的逻辑前提是犯罪嫌疑人处分他人房产的行为不是民法中处分他人财产的行为；那么，民法中无权处分的含义到底什么？对《物权法》中的无权处分是否应当采取限制解释？这些问题《物权法》也没给确切的含义。[14]笔者认为，登记的公信力无疑是善意受让人取得权利的基本逻辑依据。与原物权人的利益相比，物权法优先保护以第三人为代表的社会公众利益。第三人实质上乃是交易秩序的化身，社会整体的正常经济秩序就是由一个个第三人连接起来的，对第三人利益的保护实质上是对交易秩序的尊重和维护，有利于维护交易安全，也有利于促进财产的顺畅流转，因此也体现了效率的价值。在法律保护的框架内，两全其美当然是最理想的境界，但是法律在许多利益冲突事项上都不能两全，而只能两权相比取其重。从利益平衡视角来看，倘若登记机关的错误，给原权利人造成损害的，原权利人也会得到赔偿，也不至于在原权利人与善意买受人之间造成利益失衡。[15]所以，在今天看来，对类似案件应按《物权法》第106条规定，适用不动产的善意取得制度。[16]

三、不动产登记对抗效力的司法运用

在不动产物权变动中,不登记就不产生对第三人的对抗效力,即不登记不对抗。

（一）对“一房数卖”问题的处理

“一房数卖”可以引起以下法律问题：1.数个买卖合同的法律效力的认定；2.登记过户是否为不动产变动的要件；3.如何确定数个合同中物权的归属。

在“一房数卖”情况下，上述问题1在《物权法》已经得到解决。[17]买卖合同均有效，但均没有进行房产转移登记，此时，各买受人均要求出卖人履行合同，如何处理？笔者认为，可以区分不同情况，分别处理。

第一，对均未办理房产所有权变更登记手续的，若有已经合法占有诉争房屋的买受人，则该买受人的主张应予支持。此方法符合物权法中“占有”制度对“合法占有人”进行优先保护的法理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第（二）项规定“均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持”，该项规定亦是运用了上述法理。

 第二，对均未办理房产所有权变更登记手续的，且无买受人合法占有诉争房屋的，合同生效在先的受让方请求履行合同的，应予支持。

 第三，对均未办理房产所有权变更登记手续的，且无买受人合法占有诉争房屋的，又无合同生效先后的，应以平等受偿为原则。这里的平等受偿，是指各物权请求人实现物权机会的平等。

（二）登记对抗力适用的限制

登记作为公示手段，其目的在于保护第三人。因登记，不动产物权获得了对抗力，登记一旦灭失，则表征真实权利的手段丧失，赋予对抗力的基础消灭，可见，对抗力的存续以登记存在为必要。另外，因登记机关的过失而造成的错误记载，该登记自始不产生对抗力。故登记发生对抗力的条件为：其一，登记适法；其二，适法登记的存续。故不动产登记对抗力亦非绝对，在下列情况中应当受到限制。

1.该登记取得物权的行为被认定为无效或被撤销。例如丙将房屋先售予甲，但合同签订后未办过户登记，后丙又将该房屋售予乙并办理了过户登记，但之后乙与丙的交易行为被认定为无效或被撤销，则甲有权要求丙履行甲、丙之间的售房合同，以实现甲对该房屋的所有权。

2.在明知前一买受人已占有出卖人的房屋，后经登记的物权受让人系无偿或以明显不合理低价受让不动产。先行购买人虽未就欲取得的不动产物权进行登记，但登记权利人主观上具有恶意，其就出卖房产的登记权利不能得到法律保护。

3.对购买商品房的消费者的倾斜保护。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”对此规定的理解，应利用利益衡量的价值判断，运用消费者符合生存利益优先于经营者利益的法理，来处理不动产登记对抗力在消费者购买商品房而引起的纠纷：[18]（1）如果消费者支付了大部分房款，并已办理了产权过户登记，则此前成立的抵押权（不论是否登记）或工程款请求权均不能对抗消费者对该房屋的所有权。（2）消费者支付了大部分房款，并办理了预告登记，即使未办理产权过户，仍可认定该预告登记对消费者期待所有权的保全效力要优先于在先的登记抵押权或工程款请求权，后两者亦不得对抗消费者实现对所购房屋的所有权。（3）消费者未办理预告登记，也未办理产权过户的，则对所购房屋物权的请求不具有优先效力。

4.所购房屋因卖方的其他债务涉讼而被法院查封，买方的利益如何保护。

根据最高人民法院《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”买方支付了全部或大部分房款，出售的房屋尚未登记过户时，买受人对该房屋的请求权不享有对外的对抗力与排他力，此时当房屋因债务人的其他债务被查封时，购买人就无法优先主张实现该房屋的所有权。

所以，在审判实践中，针对执行过程中当事人就房地产查封提出执行异议时，裁决思路是：第三人在法院查封房屋后，提起诉讼，受诉法院作出判决或调解书，确认第三人与出卖人的房屋转让合同有效，出卖人应在一定期限内配合第三人办理过户登记。但这不能对抗执行。因为根据上述判决或调解书，第三人拥有的是债权而非物权。

结束语

不动产登记的推定力、对抗力、公信力各司其职、相互协力，为不动产变动提供了一套完整的规则体系。其中，推定力指向静态物权，强调以权利外观代表真实权利。在此基础上，对抗力赋予物权的排他性、绝对性和优先性。但是，仅有这两个效力，尚不足以解决权利外观与真实权利之间出现偏差该怎么办的问题，公信力为此提供了解决方案：公示的公信力旨在通过赋予基于信赖公示而为物权变动的善意第三人以物权变动的效力，来解决物权变动中公示之物权的权利瑕疵问题，保护了动态的交易安全，促进了交易繁荣。我们不能将登记走向绝对，应该在登记要件的允许范围内，根据具体问题控制登记力强弱。在登记生效主义的原则下进行法技术的微调，平衡不动产所有权人的利益、社会交易安全的利益和善意相对人的个人利益。